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房產抵押貸款存在的風險,怎樣防范房產抵押貸款風險?

時間:2017-08-04 來源:法邦網 作者:法邦網

一、房產抵押貸款存在的風險

(一)租賃權對抗的風險

   1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則,如果“先租后抵”,借款人即使不能按期還貸,由于租賃仍然有效,銀行也很難處理抵押房產。

   2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前,如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議,并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人,銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

   3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸,銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產時,按照我國目前的法律規定,承租人具有優先購買權,將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。

(二)抵押登記權的風險

   1、“一物多押”的風險?!兜17ā返諶逄醯詼罟娑ǎ骸安撇盅漢?,該財產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分?!苯榪釗私坎盅焊喔鲆瀉?,一旦破產倒閉,抵押房產將很難處置變現。

   2、土地使用權的風險。銀行辦理房產抵押登記手續時,如果只是辦理了房產抵押登記,而沒有辦理土地使用權抵押登記,抵押的房產將無法處置變現。另外,我國法律規定:集體土地不可以用來抵押。因此,農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款,必須轉化為國有土地。

   3、登記期限的風險。銀行辦理房產抵押貸款時,如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致,一旦貸款到期無法收回,抵押登記也將到期,銀行將無法處置抵押房產。

(三)土地性質引發的風險

   1、土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地,土地性質不同處置難易程度也不同?;ν戀厥槍以謔敵型戀爻鋈彌貧惹笆敵械撓燒棵排?、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地,并向國土資源部門支付土地出讓金,這樣的土地具有使用年限,屬于住宅類土地的使用期限為70年,屬于工業類土地的使用期限為50年。銀行辦理房產抵押貸款時,如果不注意土地的使用年限,將給處置土地上的房產埋下隱患。

   2、處置費用。對于出讓土地性質的房產交易,由于房地產開發商此前已交納了土地出讓金,在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費;屬于劃撥用地性質的房屋土地,處置房產時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。銀行辦理房產抵押貸款時,如果不注意土地的性質,將可能增加處置抵押房產的費用。

(四)土地用途變更的風險

   出讓土地根據用途不同有很多種,其價值是完全不同的,特別是工業、倉儲等一類的出讓地,由于其取得成本低廉,如果能夠轉變為住宅、商業、旅游、娛樂等用途的經營性用地,其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定,建設單位確需改變土地建設用途的,經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意后,報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產抵押貸款后,如果私自變更土地的用途,如將倉庫用地變更為娛樂中心用地,根據我國法律規定,國家可以無償收回土地使用權,銀行將無法處置抵押房產。

(五)在建工程抵押的風險

   1、建設工程價款優先權。最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定:人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應依照《合同法》第286條的規定,認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。按照上述規定,在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權,這不利于銀行處置抵押房產用于歸還貸款。

   2、稅收優先權?!端笆照魘展芾戇旆ā返?5條第1款規定:“稅務機關征稅款,稅收優先于無擔保債權,法律另有規定的除外?!備霉娑ū礱?,只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前,即納稅人欠繳稅款在先,以其財產設定擔保在后,稅收就優先于擔保物權這種私權力。

(六)共有財產抵押的風險

   根據《擔保法解釋》第五十四條規定,共有財產進行抵押時,共有人以其共有財產設定抵押,未經其他共有人的同意,抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時,如果銀行沒有要求借款人和財產共有人共同簽字,就會自動喪失抵押權,從而形成風險。

(七)抵押房產評估價格的風險

   目前,評估機構管理不規范,在房產評估價格上有時不公正,往往根據評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時,評估費用由借款人支付,評估機構可能故意抬高房產的評估價格,讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房產時,評估機構又會故意降低房產的評估價格。

(八)房產處置執行難

   《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的司法解釋第六條規定,對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定,如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款,即使到期不還貸,法院、銀行也無權處置抵押物。

二、怎樣防范房產抵押貸款風險

(一)深入調查,防止“先租后抵”

   銀行辦理房產抵押貸款前,要認真做好貸前調查工作,詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。對已經出租的房產,銀行不予辦理抵押貸款,防止出現“先租后抵”問題。當然,如果出現“先抵后租”的情形,即抵押人在設定抵押權后,又將抵押物出租。在這種情況下,已登記的抵押權的效力優先于租賃權,銀行可以辦理房產抵押貸款。

(二)認真辦理抵押登記

   銀行辦理房產抵押登記前,要調查清楚抵押的房產是否屬于“一物多押”?如果屬于“一物多押”,銀行要經??勾蠹觳?,掌握借款人和抵押房產的情況,一旦出現影響貸款歸還的不利因素,及早采取有利措施,盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時,銀行應要求借款人將房產和土地使用權一并抵押,便于處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長,銀行應有充足的時間處置抵押房產。

(三)注意土地的性質和使用期限

   銀行辦理抵押貸款前,要調查清楚房產所占用土地的性質,對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業類。根據土地的性質,查看土地使用期限是否到期,對即將到期或已經到期的土地,其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質的房屋土地,銀行應與借款人簽訂合同,要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。

(四)加強貸后檢查,防止土地用途變更

   銀行辦理房產抵押貸款前,應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致?如果不一致,不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致,銀行也應在貸款發放后進行貸后檢查,查看借款人土地實際用途是否發生變更,根據情況及時采取有效措施。

(五)對在建工程抵押貸款重點管理

   由于在建工程具有特殊性,在受償權上不利于銀行,因此,銀行應適當降低在建工程抵押貸款數量;對發放的在建工程抵押貸款,銀行應進行單獨管理,要求借款人把基本存款賬戶設在本行,往來款項要通過本行辦理,隨時監督借款人資金使用情況。

(六)共有財產抵押要求所有財產共有人簽字

   銀行在辦理房產抵押貸款時,應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產,要真正掌握究竟有多少個財產共有人?財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款?只有經財產共有人全部同意,銀行才可以給予辦理,同時還應要求所有財產共有人共同簽字。

(七)銀行應培養自己的房產評估師

   為準確獲得抵押房產的評估價格,銀行應主動培養自己的房產評估師,對抵押房產作出公正、公平的估價。雖然銀行無權決定評估機構對抵押房產所作的估價,但可以根據自己的實際評估價格確定貸款發放的額度。在房產評估中介機構作出評估報告后,銀行內部的評估師應對抵押房產進行二次估價,根據自己的評估價格,按照一定的比例確定實際發放貸款的金額,掌握貸款發放的主動權。

(八)調查清楚借款人的房產數量

   銀行發放房產抵押貸款時,應詳細調查清楚借款人的實際房產數量,查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現象。如果借款人僅有一套居住房屋,銀行一律不予辦理抵押貸款;如果借款人有多套居住房屋,但存在法律糾紛,銀行也不能辦理,應在法律糾紛解決后,根據實際情況確定是否辦理。

(九)重視借款人第一還款來源

   銀行發放房產抵押貸款時,不僅要考慮借款人的第二還款來源,而且更重要的是重視第一還款來源;不僅要對借款人進行擔保分析,而且要對借款人進行財務分析、現金流量分析和非財務分析,對借款人經??勾蠹觳?,動態反映貸款形態,從根本上提高房產抵押貸款的質量,有效防范房產抵押貸款風險。